Si vendes, intermedias o promocionas inmuebles en República Dominicana, la Ley 155-17 contra el lavado de activos ya te alcanza. No es una norma nueva: rige desde 2017. Lo nuevo es la escala. En La Altagracia, la provincia de Punta Cana, se aprobaron en 2025 77 proyectos turísticos por US$2.375 millones, 55 de ellos inmobiliarios, según el Sistema de Inteligencia Turística (Situr), y las licencias de construcción de la provincia pasaron de 55 en 2020 a 264 en 2025, según la Oficina Nacional de Estadística. Más operaciones, más compradores que llegan de afuera y más expedientes que alguien tiene que armar bien.
Un agente inmobiliario que interviene en compraventas para sus clientes es sujeto obligado no financiero de la Ley 155-17 (artículo 33) y lo supervisa la DGII. La Norma General 03-2018 le exige identificar al cliente, al beneficiario final y el origen de los fondos; designar un oficial de cumplimiento registrado en la UAF; reportar las transacciones en efectivo desde US$15.000 y las operaciones sospechosas en cinco días hábiles; y conservar todo durante diez años. Una constructora solo queda alcanzada si compra, vende, promueve o intermedia inmuebles a comisión (Aviso DGII 12-26).
La IA ayuda en la parte operativa: ordenar y clasificar la documentación, detectar faltantes, resumir estructuras societarias para llegar al beneficiario final y redactar borradores internos. No decide si una operación es sospechosa ni envía el ROS: eso es responsabilidad indelegable del oficial de cumplimiento.
Soy Diego Ceredi, consultor argentino de IA para empresas, certificado por Anthropic (Claude) y Google (Gemini). Lo digo de entrada para que sepas con quién hablas: no soy abogado ni oficial de cumplimiento, y todavía no tengo clientes en República Dominicana. Leí la ley, su reglamento y las normas de la DGII artículo por artículo para escribir esto, y cito cada uno. Pero esto es análisis para entender el terreno, no asesoría legal: antes de cambiar un proceso, valídalo con tu asesor PLAFT.
¿Qué es la Ley 155-17 y quién la supervisa en el sector inmobiliario?
La Ley No. 155-17 contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo, de junio de 2017, sustituyó a la vieja Ley 72-02 e incorporó las 40 recomendaciones del GAFI. Divide a los sujetos obligados en financieros (bancos, aseguradoras, puestos de bolsa) y no financieros: actividades comerciales que, por su naturaleza, pueden usarse para lavar dinero. El artículo 33 nombra expresamente a los agentes inmobiliarios “cuando estos se involucran en transacciones para sus clientes concernientes a la compra y venta de bienes inmobiliarios” y a las empresas constructoras.
Como no hay un regulador estatal específico para el corretaje inmobiliario, el numeral 17 del artículo 2 de la ley le asigna la supervisión a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). La DGII bajó la ley a obligaciones concretas para el sector en la Norma General 03-2018, del 18 de enero de 2018, que es el documento que de verdad tienes que leer. Los reportes, en cambio, van a la Unidad de Análisis Financiero (UAF), que es la unidad de inteligencia financiera del país.
¿Soy sujeto obligado? Agente, desarrolladora, constructora o administrador de rentas
La pregunta que más se repite en Punta Cana, porque los modelos de negocio se mezclan: hay constructoras que venden en preventa, desarrolladoras que contratan a brokers, brokers que además administran rentas cortas. Esto es lo que la norma permite afirmar, y lo que no:
| Actividad | ¿Sujeto obligado? | Base normativa |
|---|---|---|
| Agente o broker que intermedia una compraventa (del lado del comprador o del vendedor) | Sí, en cada operación de compraventa en la que interviene. | Ley 155-17, art. 33 c); Reglamento 408-17, art. 16 párr. II; Norma 03-2018, arts. 2, 3 y 6. |
| Constructora que vende, promueve o intermedia inmuebles a comisión | Sí, aunque no reciba en sus cuentas el dinero de esas operaciones. | Aviso DGII 12-26, con base en la Resolución CONCLAFIT-2025-02. |
| Constructora que solo construye por contrato | No. Puede actualizar su RNC para que la excluyan. | Aviso DGII 12-26. |
| Desarrolladora que vende sus propias unidades | Sí, si es la constructora que vende o promueve. Si es una sociedad promotora separada que no construye ni intermedia para terceros, la norma no la nombra: es un caso dudoso que tienes que validar. | Aviso DGII 12-26; Norma 03-2018, art. 6. |
| Administrador de rentas cortas o property manager (solo alquileres) | No aparece en la norma: la Norma 03-2018 define la transacción inmobiliaria como compraventa. Si además intermedias ventas, sí lo eres por esa actividad. | Norma 03-2018, art. 3 a). |
| Abogado o notario que participa en una compraventa | Sí, con su propio régimen. | Ley 155-17, art. 33 e) numeral 1. |
Dos matices que cambian la operación diaria. El primero: la condición de sujeto obligado se activa por operación, no por el rubro que dice el RNC; el artículo 6 de la Norma 03-2018 dice que solo se adquiere “cuando se cumpla dicha condición”, es decir, cuando intervienes en una compraventa. El segundo, que trajo el Aviso 12-26: la DGII aclara que su clasificación es el mismo criterio que verifican los bancos cuando piden documentación o aplican su propia debida diligencia. Estar mal clasificado no es solo un tema con la DGII; también te complica abrir cuentas o recibir transferencias.
¿Qué obligaciones concretas tiene una inmobiliaria bajo la Ley 155-17?
El artículo 5 de la Norma 03-2018 enumera catorce obligaciones generales. Esta tabla las agrupa en las que más trabajo dan, con el artículo de donde sale cada una y una columna honesta sobre el papel de la IA:
| Obligación | Qué exige | Norma | Dónde ayuda la IA | Qué no hace la IA |
|---|---|---|---|---|
| Registro | Estar inscrito en el RNC y registrado ante la UAF; registrar al oficial de cumplimiento en la UAF e informarlo a la DGII en 10 días hábiles. | Norma 03-2018, arts. 5 a), e) y 12 | Checklist de plazos y recordatorios. | Hacer el trámite ni firmar por ti. |
| Programa, manual y matriz de riesgo | Manual de prevención aprobado por la alta dirección y una metodología que clasifique a cada cliente al menos en riesgo alto, medio o bajo. | Ley, arts. 34 y 37; Norma 03-2018, arts. 4, 8 y 22 | Primer borrador del manual a partir de la norma y de tus procesos reales; comparar versiones. | Aprobarlo ni definir tu apetito de riesgo. |
| Debida diligencia del cliente | Identificar y verificar al cliente y a quien actúa en su nombre, con documentos de fuentes fiables; entender el propósito de la operación; verificar que no esté en las listas del Consejo de Seguridad de la ONU. | Ley, art. 38; Norma 03-2018, arts. 23 y 24 | Clasificar la documentación recibida, extraer datos a una ficha y marcar lo que falta o no coincide. | Consultar las listas oficiales por sí sola ni dar por verificada una identidad. |
| Beneficiario final | Llegar a la persona física que controla al cliente o tiene al menos el 20% del capital, y entender su estructura de propiedad y control. | Ley, arts. 2.5 y 40; Norma 03-2018, arts. 5 g) y 24 | Resumir estatutos y actas en un esquema de quién es dueño de quién, con el porcentaje de cada capa. | Garantizar que los documentos sean auténticos ni que estén completos. |
| Origen de fondos | Identificar el origen, propósito y destino de los fondos, con documentación fidedigna que lo acredite. | Ley, art. 39; Norma 03-2018, arts. 3 j) y 5 b) | Cruzar lo declarado con los comprobantes y señalar inconsistencias de montos, fechas o titulares. | Juzgar si el origen es lícito. |
| Debida diligencia ampliada | Obligatoria para clientes de alto riesgo, PEP, estructuras societarias complejas, jurisdicciones de alto riesgo y no residentes que operan en efectivo por más de US$15.000. | Ley, art. 42; Norma 03-2018, arts. 27 y 29 | Señalar los expedientes que cumplen alguno de esos supuestos para que el oficial los revise primero. | Aprobar la relación con un PEP: requiere a la alta gerencia. |
| Reporte de Transacciones en Efectivo (RTE) | Reportar a la UAF cada operación en efectivo igual o superior a US$15.000 o su equivalente. | Ley, art. 52; Norma 03-2018, arts. 5 j) y 35 | Alertar cuando una operación cruza el umbral en tus registros. | Enviar el reporte. |
| Reporte de Operaciones Sospechosas (ROS) | Comunicar a la UAF las operaciones sospechosas dentro de los cinco días hábiles, sin avisarle al cliente. | Ley, arts. 55 y 63; Norma 03-2018, arts. 5 k), 37 y 40 | Ordenar los hechos en una cronología y redactar un borrador interno para el oficial. | Decidir que algo es sospechoso ni enviar el ROS. |
| Conservación | Guardar registros, contratos, correspondencia y análisis al menos 10 años, de forma que se pueda reconstruir cada transacción. | Ley, art. 43; Norma 03-2018, arts. 5 l) y 34 | Nombrar e indexar archivos con un criterio uniforme para encontrarlos rápido. | Reemplazar un archivo controlado y con permisos. |
| Capacitación y auditoría externa | Capacitación anual del personal y 12 horas anuales para el oficial; auditoría externa anual (cada dos años si eres persona física). | Norma 03-2018, art. 10; Norma 03-2022, art. 5 | Preparar casos de práctica y ordenar la evidencia que pide el auditor. | Reemplazar al capacitador acreditado ni al auditor. |
Hay además dos reportes estadísticos a la DGII que suelen olvidarse: uno mensual con la cantidad de ROS enviados (sin su contenido), dentro de los 15 días hábiles del mes siguiente, solo si hubo reportes; y otro trimestral con volúmenes, tipos de cliente, nacionalidades y categorías de riesgo (Norma 03-2018, arts. 31 y 32). Y la debida diligencia se actualiza cada año para clientes habituales y cada dos años para ocasionales (art. 28); habitual es quien hace dos o más operaciones en 12 meses.
¿Quién puede ser el oficial de cumplimiento en una inmobiliaria pequeña?
La figura es obligatoria, pero la Norma 03-2018 escala la exigencia por tamaño (art. 11). En un agente inmobiliario con ingresos brutos anuales menores a RD$300 millones, la función puede recaer en el dueño o el administrador general; en una constructora, el umbral es RD$600 millones. Por encima de esos montos tiene que ser una persona dedicada o un empleado sin funciones comerciales, para evitar el conflicto de interés de quien vende y a la vez evalúa al comprador. En personas físicas y EIRL, la función recae en el propio titular.
Siempre es una persona física (nunca una empresa), necesita independencia y acceso irrestricto a la información, y no puede ejercer en sociedades distintas salvo que sean del mismo grupo (arts. 11 a 13). Este punto importa para la IA: ninguna herramienta puede ocupar ese rol, ni siquiera en parte. La norma pone en cabeza del oficial elaborar el ROS y el RTE (art. 14).
¿Se puede cobrar una propiedad en efectivo?
Por encima de cierto monto, no. El artículo 64 de la Ley 155-17 prohíbe pagar o aceptar en efectivo la constitución o transmisión de derechos sobre inmuebles por más de RD$1.000.000, y le prohíbe a notarios y registradores instrumentar esas operaciones sin constancia del medio de pago. Ese umbral es el del texto original de la ley, que permite indexarlo por resolución; confirma el vigente con tu asesor. Incumplirlo es una infracción muy grave (art. 69 i).
No es lo mismo que el reporte: por debajo de esa prohibición, toda transacción en efectivo desde US$15.000 o su equivalente se reporta a la UAF, y las operaciones en efectivo hechas en 24 horas a favor de la misma persona se suman como una sola (Ley, arts. 52 y 54).
¿Cuánto cuesta incumplir? Las sanciones de la Ley 155-17
La ley tiene dos carriles que conviene no mezclar. El administrativo sanciona el incumplimiento de las obligaciones de prevención, lo aplica la DGII como supervisor (art. 67) y no requiere que haya habido lavado. El penal castiga el delito de lavado en sí. Para un sujeto obligado no financiero, el artículo 75 fija estas multas administrativas:
| Infracción | Ejemplos | Multa (art. 75) |
|---|---|---|
| Muy grave (art. 69) | No reportar operaciones sospechosas, no identificar al beneficiario final, no hacer debida diligencia, no conservar documentos, aceptar efectivo prohibido. | RD$2.000.001 a RD$4.000.000 |
| Grave (art. 70) | No designar oficial de cumplimiento, no tener manual actualizado, no hacer la auditoría externa, no capacitar, no clasificar el riesgo de los clientes. | RD$1.000.001 a RD$2.000.000 |
| Leve (art. 71) | Retrasos en la entrega de información o de reportes. | RD$300.000 a RD$1.000.000 |
A eso se suma la responsabilidad personal: los directivos responsables de una infracción muy grave pueden recibir multas de RD$500.000 a RD$3.000.000 cada uno y quedar inhabilitados hasta diez años (art. 78), y las sanciones firmes se publican (art. 77). Si en cambio una empresa resulta penalmente responsable de lavado, el artículo 8 prevé multas no menores a 2.000 salarios mínimos (o hasta el valor de los bienes lavados), clausura de locales, cancelación de licencias y hasta la disolución. Ese número circula a veces como si fuera un techo administrativo: es un piso, y es del carril penal.
¿Dónde ayuda la IA a cumplir con la Ley 155-17, y dónde no?
Mirando la tabla de obligaciones, el patrón es claro: la carga pesada está en armar y mantener expedientes. Pasaportes, certificaciones de registro mercantil, actas de asamblea, estados de cuenta, contratos de promesa, muchas veces en inglés y en formatos distintos. Ahí la IA generativa rinde, en cinco tareas concretas:
- Ordenar y clasificar lo que manda el cliente. Un asistente bien configurado separa identificación, documentos societarios y comprobantes de fondos, y vuelca los datos del artículo 24 de la Norma 03-2018 a una ficha estándar.
- Detectar faltantes e inconsistencias. Un nombre escrito distinto en el pasaporte y en el contrato, un comprobante a nombre de un tercero, un estatuto sin la última modificación de capital. Son exactamente las señales que el artículo 39 de la norma pide mirar (información insuficiente, operaciones a nombre de terceros).
- Resumir estructuras societarias. Leer tres capas de sociedades para llegar a quién tiene el 20% es lento a mano. La IA arma el esquema y el oficial lo verifica contra los documentos.
- Preparar la verificación contra listas, no hacerla. Un modelo de lenguaje no “consulta listas” por sí solo: su conocimiento no es una fuente oficial ni está actualizado. La verificación contra las listas del Consejo de Seguridad de la ONU y otras fuentes se hace en las fuentes oficiales o con herramientas habilitadas para eso; la IA solo ayuda a preparar los nombres y a documentar el resultado.
- Redactar borradores internos. El informe de debida diligencia ampliada, la nota a la alta gerencia para aprobar un PEP, la cronología de una operación inusual. Borradores que el oficial corrige y firma.
¿Qué cuidado hay que tener con los datos del expediente?
El expediente de debida diligencia es probablemente el archivo más sensible que tiene una inmobiliaria: documentos de identidad, datos bancarios, patrimonio y, si hay un ROS de por medio, información que no puede llegar al cliente (art. 40). Subirlo a una cuenta personal de un chatbot es el peor escenario posible, y es exactamente lo que pasa cuando el equipo usa IA sin reglas: lo que en otros países llamamos shadow AI.
La regla práctica: expedientes solo en planes empresariales (Claude Team o Enterprise, Gemini dentro de Google Workspace), donde el proveedor se compromete a no entrenar con tus datos y el administrador controla quién accede. Las condiciones de retención y seguridad cambian entre proveedores, y conviene elegirlas antes de cargar el primer pasaporte.
Hay además un frente que se viene. Hoy rige la Ley 172-13 de protección de datos, y en el Congreso se discute un proyecto de reforma que, según el análisis de ECIJA, crearía una autoridad de protección de datos, haría más exigente el régimen de transferencias internacionales (que es lo que ocurre cuando usas una IA en la nube) y elevaría las multas máximas hasta RD$50 millones. Todavía es un proyecto, pero el expediente KYC queda en el cruce de las dos normas. Pasó algo parecido en Paraguay, donde la ley de datos terminó siendo la primera regulación que alcanza el uso de IA.
¿Por dónde empezar si tu inmobiliaria quiere usar IA en cumplimiento?
- Confirma tu condición. Con la tabla de arriba y tu asesor PLAFT, define si eres sujeto obligado y por qué actividad. Si eres constructora que no vende, actualiza el RNC.
- Ordena el proceso antes de automatizarlo. Manual, matriz de riesgo y ficha de cliente según el artículo 24. La IA acelera un proceso que existe; no reemplaza uno que no existe.
- Elige la herramienta por sus controles de datos. Plan empresarial, accesos restringidos al equipo de cumplimiento y una política de uso de IA que diga qué documentos pueden entrar y cuáles no.
- Empieza por un tramo acotado. Por ejemplo, la recepción y clasificación de documentos de compradores nuevos, con el oficial revisando el 100% al principio.
- Deja rastro. Lo que la IA preparó y lo que el oficial decidió, en el expediente. Es lo que va a pedir el auditor externo y, eventualmente, la DGII.
Preguntas frecuentes sobre la Ley 155-17 para inmobiliarias
Si intermedia compraventas de inmuebles para sus clientes, es sujeto obligado no financiero supervisado por la DGII. La Norma General 03-2018 (artículo 5) le exige, entre otras cosas: estar inscrita en el RNC y registrarse ante la UAF, designar un oficial de cumplimiento, tener un manual de prevención y una matriz de riesgo de clientes, identificar al cliente, al beneficiario final y el origen de los fondos, reportar a la UAF las transacciones en efectivo desde US$15.000 y las operaciones sospechosas en un plazo de cinco días hábiles, conservar los documentos diez años, capacitar al personal y someterse a auditorías externas. Este resumen no es asesoría legal: valídalo con tu asesor PLAFT.
Solo si interviene en operaciones de compra, venta o promoción de bienes raíces, o si pone en contacto a compradores y vendedores a cambio de una comisión. Así lo aclaró la DGII en su Aviso 12-26, con base en la Resolución CONCLAFIT-2025-02, aunque la constructora no reciba fondos de esas operaciones en sus cuentas. Una constructora que solo construye por contrato no es sujeto obligado y puede actualizar su RNC para que la excluyan. Si vende o promociona sus propios proyectos, queda alcanzada y debe cumplir el régimen PLAFT completo.
El artículo 2 de la Ley 155-17 lo define como la persona física que ejerce el control efectivo final sobre una persona jurídica o que tiene como mínimo el 20% de su capital, incluida la persona física en beneficio de quien se hace una transacción. Si el comprador de un inmueble es una sociedad, la inmobiliaria tiene que llegar hasta esa persona física, aunque haya varias capas societarias en el medio. Las estructuras inusuales o excesivamente complejas obligan, además, a aplicar debida diligencia ampliada.
Dentro de los cinco días hábiles después de realizada o intentada la operación, según el artículo 55 de la Ley 155-17 y el artículo 37 de la Norma General 03-2018. El Reporte de Operaciones Sospechosas (ROS) lo elabora y lo envía el oficial de cumplimiento. Además, la inmobiliaria no puede avisarle al cliente ni a terceros que se envió un reporte o que se está examinando una operación, y si un potencial cliente se niega a dar la información para identificarse, no se puede seguir con la operación y corresponde un ROS.
Al menos diez años desde que termina la relación comercial o desde la fecha de la transacción ocasional (artículo 43 de la Ley 155-17 y artículos 5 y 34 de la Norma General 03-2018). Incluye registros de transacciones, medidas de debida diligencia, contratos, correspondencia comercial y los resultados de los análisis. Se puede guardar en formato digital, siempre que permita reconstruir cada transacción con rapidez y esté disponible para la DGII cuando la pida.
Para los sujetos obligados no financieros, el artículo 75 de la ley fija multas administrativas de RD$2.000.001 a RD$4.000.000 por infracciones muy graves (por ejemplo, no reportar operaciones sospechosas, no identificar al beneficiario final o no conservar documentos), de RD$1.000.001 a RD$2.000.000 por las graves (no designar oficial de cumplimiento, no tener manual o no hacer la auditoría externa) y de RD$300.000 a RD$1.000.000 por las leves. Los directivos responsables de una infracción muy grave pueden recibir multas de RD$500.000 a RD$3.000.000 y quedar inhabilitados hasta diez años. Si la empresa participa en un delito de lavado, el régimen penal es otro: multas desde 2.000 salarios mínimos, clausura o disolución.
El artículo 64 de la Ley 155-17 prohíbe pagar o aceptar en efectivo la constitución o transmisión de derechos sobre inmuebles por un monto superior a RD$1.000.000, y el umbral puede indexarse por resolución del comité nacional contra el lavado. Aceptar un pago así es una infracción muy grave para el sujeto obligado. Aparte de esa prohibición, toda transacción en efectivo desde US$15.000 o su equivalente debe reportarse a la UAF mediante el Reporte de Transacciones en Efectivo.
Sí, con condiciones. El expediente tiene pasaportes, datos bancarios y estructuras societarias: son datos personales y sensibles. Úsalos solo en planes empresariales (Claude Team o Enterprise, Gemini dentro de Google Workspace, ChatGPT Business o Enterprise), donde el proveedor se compromete a no entrenar con tus datos y el administrador controla accesos, y nunca en cuentas personales. La IA sirve para ordenar documentos, detectar faltantes y preparar borradores; la evaluación de riesgo y la decisión de reportar a la UAF siguen siendo del oficial de cumplimiento.
Conclusión: la norma ya está, lo que falta es el proceso
La Ley 155-17 no le pide a una inmobiliaria nada exótico: saber con quién hace negocios, de dónde viene el dinero, dejarlo documentado y avisar cuando algo no cierra. Lo difícil es hacerlo bien en cada operación, con compradores de varios países y un mercado que creció varias veces en pocos años. Ahí la IA es una buena aliada para el trabajo repetitivo, siempre que el criterio, la firma y la responsabilidad sigan donde la ley los pone: en el oficial de cumplimiento.
Si quieres ver cómo se aplica esto en una inmobiliaria o desarrolladora concreta, lo bajé a casos en IA para inmobiliarias en Punta Cana. Y el resto de las normas que ya alcanzan a una empresa dominicana que usa IA está en regulación de la IA en República Dominicana.
Última actualización: · Versión 1.0 · Fuentes: Ley 155-17 (arts. 2, 8, 33, 38-43, 52-55, 62-64, 67-78), Decreto 408-17 (art. 16), Norma General DGII 03-2018, Norma General DGII 03-2022, Aviso DGII 12-26, Acento (datos de Situr), elDinero (datos de la ONE) y ECIJA. Este artículo es análisis para la toma de decisiones, no asesoría legal ni de cumplimiento: valida cualquier cambio con tu asesor PLAFT. Análisis y opinión: Diego Ceredi, consultor de IA certificado por Anthropic y Google.
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